Direito Civil IV

Contrato de corretagem

Contrato por meio do qual uma das partes (corretor) se obriga a obter para a outra parte (comitente ou cliente) determinados negócios, mediante remuneração

“O CC/2002 conceitua o contrato de corretagem no art.722, sendo este o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A pessoa que busca o serviço do corretor é denominada comitente”

  • Obrigação de resultado
    • O corretor tem, necessariamente, uma obrigação de resultado
  • Normalmente, o corretor realiza contratos de compra e venda
  • O corretor pode ser uma PJ
  • Imóveis
    • Para ser corretor de imóveis é preciso estar registrado no CRECI
    • Lei 6530/78: Percentual mínimo de 6% para remuneração
    • O corretor não habilitado tem direito à remuneração? (jurisprudência)
      • Sim, estando ou não de boa-fé
      • Entretanto, o direito à remuneração não afasta as possíveis penalidades administrativas e criminais
  • É um contrato acessório e aleatório
    • “Quanto a sua natureza jurídica, o contrato de comissão é bilateral (sinalagmático), oneroso e consensual. O contrato é acessório, pois depende de um outro negócio para existir, qual seja, um contrato principal celebrado no interesse do comitente. É aleatório, pois envolve a álea, o risco, particularmente a celebração desse negócio principal. O contrato é ainda informal, não sendo exigida sequer forma escrita”
  • Regras de remuneração 
    • Em regra, quem deve pagar a remuneração é aquele que procura e contrata o corretor (entendimento)
      • Pode haver disposição em contrário
    • Nos casos omissos será arbitrada segundo usos e costumes do local 
      • Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
    • A remuneração não depende do recebimento integral do preço, da execução do contrato ou do arrependimento das partes 
      • Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
      • Concluiu o negócio, a remuneração é devida
    • O corretor perderá sua remuneração se o negócio principal for nulo 
      • Nulidades do negócio jurídico: Art.166,CC
      • Se o negócio principal for anulável (Art.171,CC), somente perderá a remuneração se sabia a causa 
    • A remuneração somente será devida se o corretor teve relação direta com a intermediação 
      • Diferentemente do que ocorre na agência
      • Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
    • A solução será outra se o contrato for por escrito e com exclusividade, salvo se comprovada inércia do corretor 
      • Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
    • Havendo mais de um corretor, a remuneração observará o contrato e, em caso de omissão, divida igualmente 
  • STJ: RE tema 938 (2016) 
    • Temas discutidos no recurso :
      • Taxa SATT ( serviço de assessoria técnico imobiliária) ≅ 0,88%
      • Consumidor que pagava o corretor que a construtora contratou
      • Prazo de prescrição
    • Decisões :
      • A taxa SATT é abusiva, não pode ser repassada ao consumidor
      • É permitido repassar para o consumidor a taxa do corretor desde que isso fique expresso no contrato 
      • Prescrição : 3 anos 

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